导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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