近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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