导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(z马美如简介hù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn马美如简介)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 马美如简介