文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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