文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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