5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(天之蓝52度多少钱一瓶yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到天之蓝52度多少钱一瓶两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎ天之蓝52度多少钱一瓶ng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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