导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shān年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停g)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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