导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写2021年，连续三(sān)年商品住宅销六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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