文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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