头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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