5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产(充电宝100wh等于多少毫安chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺充电宝100wh等于多少毫安应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 充电宝100wh等于多少毫安