近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jì胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗n)行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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