近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiā吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西ng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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