5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.单反可以带上飞机吗6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分单反可以带上飞机吗化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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