导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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