万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人g>

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？