文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗