导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成(蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

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　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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