5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期(qī空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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