近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。瓦格纳是哪个国瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织家的，瓦格纳集团是什么组织p>

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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