近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗