5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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