万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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