OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiā高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zh高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来òng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的(de)大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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