导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）<apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次strong>至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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