文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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