“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈(yù)加明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要资(zī)金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企(qǐ)相(xiāng)对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个很明显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重视企(qǐ)业的成(chéng)本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是(shì)不(bù)是(shì)行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是否也(yě)是(shì)业内最低的(de)；这些(xiē)都是我(wǒ)们看(kàn)重的(de)一家房企的综合(hé)成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是，能(néng)够同时(shí)满足上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国(guó)央企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明(míng)地(dì)产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于(yú)房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于(yú)激进的扩张拿地(dì)节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净负债(zhài)率(lǜ)也(yě)由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到(dào)45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与此同时，该(gāi)房企(qǐ)新购入(rù)地(dì)块(kuài)也实现了快速的(de)开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有(yǒu)节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三(sān)道(dào)红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当前(qián)房地产(chǎn)行业的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发(fā)展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形(xíng)成鲜明对(duì)比的(de)是(shì)，华润置地、中国(guó)海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团等房企在(zài)践行较积(jī)极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别(bié)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房企，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受到机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在(zài)一定关系(xì)。2020年(nián)以来(lái)的近三(sān)年时间(jiān)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江集团更(gèng)是(shì)实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的(de)战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名迅(xùn)速提(tí)升(shēng)。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务(wù)、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入(rù)存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我们(men)相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间的增加(jiā)，内装更新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内乌鲁木齐海拔多少米高装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前(qián)者(zhě)在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠家居乌鲁木齐海拔多少米高、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季报(bào)的十(shí)大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要强调(diào)的是，中欧的两只基(jī)金都是价(jià)值派基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名(míng)长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的(de)产(chǎn)品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓(cāng)的(de)房(fáng)地产产业(yè)链股票(piào)还(hái)有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收(shōu)还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了持(chí)股(gǔ)，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)中仅有的(de)两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下(xià)游的物业股也越来越被(bèi)机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前(qián)述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分(fēn)析：“物业服务不是一(yī)个高毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经(jīng)买的(de)绿城服(fú)务(wù)为例(lì)，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安(ān)这(zhè)些固(gù)定人员成(chéng)本的(de)年度增长，不过服务没(méi)有特(tè)别(bié)好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该(gāi)公(gō乌鲁木齐海拔多少米高ng)司能在(zài)业内做到(dào)到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 乌鲁木齐海拔多少米高