OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次心。”

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