一线城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息(xī)在房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什(shén)么这么(me)重要？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深圳几(jǐ)乎是(shì)最后一个还在(zài)“认真”实(shí)施(shī)这条政策的城市，最后深圳是房价前三(sān)的核心(xīn)城(chéng)市。所(suǒ)以，深圳的一举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二手房(fáng)指导价如果取消，首先有(yǒu)利于(yú)深(shēn)圳二手(shǒu)房回暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深(shēn)圳楼市(shì)回暖有利(lì)于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正(zhèng)式结(jié)束。传(chuán)言(yán)称(chēng)：二(èr)手房贷款(kuǎn)不(bù)按官方参考(kǎo)价（指(zhǐ)导价），银行核定房价(jià)以网签备案价和(hé)评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真正变成(chéng)了“参(cān)考(kǎo)价(jià)”。

　　目前没有看到官方(fāng)文件(jiàn)。据证(zhèng)券时报21日(rì)消息，目前深圳(zhèn)多家大(dà)行表(biǎo)示(shì)“尚未接到正(zhèng)式通(tōng)知，目前仍(réng)按参考价(jià)办理按揭”。所(suǒ)以还需要持(chí)续的(de)关注。

　　易(yì)居研究(jiū)院研(yán)究总监严(yán)跃进(jìn)认为，本次政策大概(gài)率为真，更(gèng)多体现为(wèi)银行(xíng)贷款等领域按(àn)照(zhào)新(xīn)的规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事(shì)情，是不(bù)用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指导价横空出世。当时，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区的参(cān)考价，很(hěn)多南山、福(fú)田、宝安(ān)中心区的高价盘(pán)，直(zhí)接按照当时的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按(àn)照(zhào)指导价来计算(suàn)首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大(dà)家(jiā)还不觉得厉害，但(dàn)经(jīng)历了这两年(nián)的痛苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万(wàn)的(de)房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付3成(chéng)即300万；如(rú)果指导价打七(qī)折即700万，那(nà)么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到(dào)了(le)510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首(shǒu)付(fù)）。这直接让(ràng)大批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也确实证(zhèng)明了，这条政策(cè)的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居(jū)客的(de)统计，实(shí)施(shī)二手房指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受(shòu)到疫(yì)情(qíng)的影响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全(quán)国(guó)70个大中城市房价只有6个(gè)同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出(chū)了(le)沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研究中心数据显示(shì)：成(chéng)交量上，二手房指导价出台(tái)当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交(jiāo)量(liàng)同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套(tào)，创近二(èr)十年最低(dī)记(jì)录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价发布(bù)当(dāng)月(yuè)相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及(jí)接(jiē)近参考价的(de)房源(yuán)占比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深圳各(gè)区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过(guò)半(bàn)成(chéng)交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人，才能深(shēn)切(qiè)的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠(gāng)杆买了(le)2套(tào)华(huá)润城，月供12万，最(zuì)终亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家的实际购房成本高达20万(wàn)/平，目(mù)前价(jià)格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成(chéng)本，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大批人(rén)这(zhè)两(liǎng)年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创(chuàng)下多(duō)年新低，学区(qū)房神(shén)话不(bù)再(zài)，房产(chǎn)中介的(de)日(rì)子难过，投资客挥(huī)泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下(xià)，2022年以来，实(shí)施了二手房指(zhǐ)导价(jià)的(de)城市陆(lù)陆(lù)续续低调退出，目(mù)前只有深圳还(hái)是(shì)最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山(shān)区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭(tíng)购房支持政(zhèng)策。上(shàng)海(hǎi)也(yě)考虑予以多孩(hái)家庭在(zài)新房计分制(zhì)度政策上的(de)支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公布的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售价(jià)格(gé)变动(dòng)情况来看(kàn)，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房(fáng)价(jià)格仍然是同(tóng)比去全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制年依然是(shì)下(xià)降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长(zhǎng)了(le)，其他二线城市(shì)如杭(háng)州、成(chéng)都、南京、合肥等(děng)城市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上面可能更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推(tuī)动二手(shǒu)房“带押过(guò)户”全国(guó)实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对(duì)于激(jī)活二手房交易，具有定海神(shén)针(zhēn)般的作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更是指出：建筑(zhù)业、房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业要发挥国(guó)民(mín)经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回(huí)归(guī)到常识，从字面理(lǐ)解一下这两个词，意思(sī)就是——顶梁(liáng)柱如果(guǒ)不行(xíng)了，上面不(bù)就(jiù)塌了嘛(ma)？压(yā)舱石如果压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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