5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月天之蓝52度多少钱一瓶内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)天之蓝52度多少钱一瓶有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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