导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建小黄人名字分别叫什么(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)小黄人名字分别叫什么宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(小黄人名字分别叫什么qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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