万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(g诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别è)位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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