万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíngAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思)况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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