万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红>

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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