5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始(s1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元hǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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