饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)三万日元等于多少人民币多少介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务，三万日元等于多少人民币多少应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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