5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思