5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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