文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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