5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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