导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(ch一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克ū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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