5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hm开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名ěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(ym开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名è)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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