OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下晋m是山西哪里的车跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区晋m是山西哪里的车height: 24px;'>晋m是山西哪里的车基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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