近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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