导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租(z携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句ū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.6携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句4套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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