导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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