5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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