近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(g压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用è)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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