万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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