饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后(hòu充电宝100wh等于多少毫安)的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前(qián充电宝100wh等于多少毫安)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(充电宝100wh等于多少毫安fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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